【老潘說】一個人或一個企業，往往會高估1年的變化，而低估3年，5年的變化。拿房地產來說，今天的房地產，未來3~5年可能會發生"質變"，大多開發商更多看到了2014年房地產拐點來臨，房地產天變了，但沒看到未來房地產3~5年可能面臨更嚴酷的洗牌！

前不久胡葆森也說房地產洗牌僅剩3年時間，對，你沒看錯，就是3年。

馬光遠也曾提出震撼的3個”20%“趨勢，就是未來只有20%的開發商未來會活下來，20%的城市和20%的樓盤具有投資價值，剩下80%的城市，住房嚴重過剩，房子沒有任何投資價值。

……

房地產未來有哪些變化趨勢，今天老潘開了一天明源云戰略研討會，忽然想談談房地產白銀時代8個趨勢，算是拋裝引玉。

1，不要太悲觀，城鎮化空間+3億多人進城+改善大空間

這兩年很多人對房地產不太看好，白銀時代與互聯網+更是把地產人搞的人心惶惶，紛紛轉型跨界多元化等等，但其實也有類似融創孫宏斌等說房地產蛋糕很大，大有空間可為，沒必要轉型，所以第一條趨勢還是給地產打打氣。

其一，從大格局來看，中國城市化才54%左右，房地產還有增長空間和增長能力。對比西方國家，比如在歐洲很少能看到工地，因為它已經處在一個工業化的后期階段，城鎮化停留在70%—80%的水平。而且經濟增長速度也只是接近1%。德國大約2%。歐洲最好的也只是接近于3%，對比中國6點多的增長率，與之對應的房地產未來成長哪怕是高位橫盤還是有空間的。萬科不是也表示萬科做住宅地產不擔心未來10年的空間。

其二，按照克強總理的政府工作報告上講，未來10年也好，20年也好，中國還要解決3億人口的問題：具體包含1億人就近的城鎮化，能不能在你們鎮你們的縣最多在你們的地級市解決這1億人口的就業問題；還有1億人要進城，進城有可能是進省會，也可能進一線城市或沿海那些就業能力吸納比較強的大城市；還有1億人就是居住在城市里的棚戶區，需要舊城改造。這3億人，按照人均30平米住房需求，也有90億到100億平米的住房在未來15年內要解決。

其三，都說黃金時代房地產滿足了巨大的剛需市場，貌似白銀時代在剛需得到較大程度滿足后就感覺空間少了很多。但事實上，更大面積、更高品質，更多個性化需求的改善型市場，空間巨大，這個怎可小估？

2，行業內殘酷：接近零和游戲，大企業成長速度N倍與中小企業

未來真正可能只有1萬家房企，過去房地產每年的增量市場很大，而伴隨2013年房地產整體蛋糕8萬億左右基本到頂之后，房地產的整個格局，在市場化優勝劣汰彰顯下，漸漸發生3個可怕的變化。

其一是，房地產逐漸進入零和游戲格局，什么意思，就是房地產整個蛋糕已經不再可能大幅增長，總蛋糕有限，A企業銷售額和銷售面積多一些，意味著B且銷售額和面積就少一些。某種意義上，夸張的說，就是地產百強銷售業績的增加額，往往是其他企業減少的所貢獻的。

其二是要看到這幾年地產20強，50強的銷售增長速度遠遠要大于中小房企。這個差異化的增長速度，加上大企業本來基數就大，未來這種差距加速，意味著中小房企毫無話語權。

其三，現在每個城市特別是大中城市前20大開發商控制了市場的60%以上份額。而且這20大開發商幾乎一半不是本地的。房地產未來的主流也就是100強，媒體也好銀行也好，都不會關注100強以后的，銀行關注的客戶群從50家減到30家，減到20家，慢慢減少。胡葆森曾表示，2012年我國開發商有6萬家，那時6萬家可能每年都有新項目開工的開發商也就2萬家，3年以后，每年都有新項目開工的開發商從當時2萬家減到5000家左右。當然有的說他公司靠一個樓一個商業中心的租金在過日子，但他已經沒有新項目開工了，實際上已經不能叫開發商了。所以未來2－3年時間內，整個中國每年都有新開工項目的開發商的數量可能會減到10000家以內，甚至5000家。

3，房地產凈資產利潤率每年1個點下降

房地產白銀年代最大感受恐怕是凈利潤率跌破雙位數，很多凈利潤甚至只有6%到8%左右，而且整體而言據有關統計，行業平均凈資產利潤率明年1%個在下降。

過去沒有土地增值稅沒有實行之前，房地產利潤來源于土地的收益；而之后，行業凈利潤率來自高的資產周轉率，也就是高周轉，以及相應的高杠桿，但現在中國房地產主戰場上高地價，面粉比面包還貴的前提下，房地產很難高周轉，未來這種房地產扎堆一二線的整體凈資產收益率將面臨嚴峻考驗。

4，分化在加速，不是每朵野百合都會香

分化肯定是未來房地產最典型的關鍵詞。城市分化，產品分化，企業分化，板塊分化，經營分化……正如馬光遠說，房地產20%的房企會留下，20%的城市，20%的樓盤有投資價值。

三四線城市產能過剩，庫存高企，需求嚴重不中，導致未來N多年很難走出困局。而二線城市則是有的好，有的依舊一般，差異性很大。整體一線城市也只是相對叫好。而這一切，分化繼續在加速。同樣產品分化，也是如此，不同房企開始聚焦自己的專業優勢、資源優勢，經驗優勢開始聚焦來自旅游地產、文化地產、商業地產，產業地產……等各個細分市場，構建專業化壁壘和細分市場的規模效應，最終會成為一個領域的冠亞季軍。

5，需求多元化，C2B的小批量，多批次，定制化會倍增

過去批發建筑、批發生活的模式已經越來越OUT了。因為隨著市場不斷地發展和成熟，這種需求從初級的居住、戶型、地段、容積率、景觀需求，轉向更加多元和個性化的需求，多元化是必然。特別是在未來80后、90后，甚至在95后變成購房主力以后，這種需求的個性化和多元化將非常明顯。

比如在供不應求的地產黃金時代，基礎需求量非常龐大，那個時候就是批量建筑和規模為王。大的規模有利于提高效能，大的投資有利于促進增長，因為在標準化，產品標準化，運營標準化下面，規模會帶來極大的效率的提升。但是在新常態和今天產能過剩時代下，在需求多元化的時候，我們應該看到，是一個小批次，多批量，定制化的時代，這時候對規模和大量產品標準化來說，有可能成為房企發展的枷鎖，相反產品能否滿足需求，實施小批量，多批次，定制化的運營模式可能越來越重要。

未來房地產如果不能洞察、知悉未來這個購房群體的需求，未來可能產品就“貨不對板”，老潘曾說過了，未來房地產可能你材質再好，可依舊80后，90后不買單，因為核心在于你的房子不是80后、90后的“味口”和“偏好”。

需多元化的時候，也會倒逼開發商走向更多的細分化，個性化。

6，投資、開發、銷售、運營和服務的分離和專業化

房地產專業化將逐漸走向一個全盛的時代。未來投資、設計、開發、銷售、運營和服務會分離和各自走向高度的專業化。

舉例而言，就是最近的房地產投資和運營的分離。以前整個房地產收益是不拆分的，一塊是投資收益，一塊是開發收益，在未來隨著投資的細分，投資收益和開發收益會分開，而且投資收益會從過去直接投資企業，到直接越過企業，直接進入企業中的某個典型項目，未來的很多創新型金融工具，都將直接在項目層面上進行嫁接，直接投資項目它的回報率更高，所以房地產的資本屬性和金融屬性，在未來會有更大的分離，整個行業走向更大的專業化。

7，價值+時代：從一次性收益到一條龍收益

現在房地產都在提很多加法，什么互聯網+，什么房地產+，位置也有先后之分，這都不重要。關鍵是你給客戶帶來了什么新的功能、服務和價值。老潘更喜歡說房地產進入“價值+"時代。而之前的都是手段，工具和實現策略之一。

伴隨房地產的規模瓶頸和收益模式單一問題，房地產開始從交易銷售的一次性收益開始像一條龍收益拉升，核心是通過服務的創新，增值服務、跨界資源整合，創新服務模式和服務范圍，在立足客戶價值基礎上進行多方的收益。比如持續的資產經營，資產運營中來賺錢，所以我們看待包括待建的業務，包括待租待售，以運營來做提升商業價值，實現退出，這是賺資產持有運營的錢。比如未來基于服務端提供更多平臺型的物業收益，典型如社區增值服務的平臺，社區金融服務的平臺等。

房地產進入內容為王的時代，過去房地產更多是一個空間提供者，未來核心會在空間里面植入更多的功能和服務。這些功能和服務會形成更多的收益模式。未來房地產賺錢將從形成從賣土地、賣房子、經營物業、社區多元增值收益等一條龍的收益模式。

說的牛逼一點就是房子是入口，業主是商業模式，房地產未來的盈利模式，商業模式還在加速裂變中。

8，具有金融思維，輕松駕馭金融工具的開發商有好未來

地產以后的轉型升級是有不同的方向，細分時代甚至沒有一個企業會完全一樣，但是作為一個在主流市場上大的開發商，有一個方向是一樣的，就是地產金融化。

目前大的開發商往產業的上端走，一定要跟金融產生更緊密的結合，一則本身企業規模之大，對資金需求更大，二則高地價、高總價、高單價的房地產現狀和未來，房地產不能很好的金融化，基本就很難參與游戲。因此中國的開發商，未來在金融領域方面，一定會密切地加強金融化，只有能駕馭金融的企業，未來房企一定要具備很強的資本金融化以及很低的綜合融資成本，善于駕馭多種金融化工具，你才能在市場上發展，這是資金密集型產業的必然。

                                           編輯：201502