我國房地產的長周期位置：住房需求仍存支撐。從自住角度，我們將房地產的需求分為三類：一是城鎮化帶來的需求，二是改善型需求，三是拆遷住房需求；并測算了每一類需求能夠帶來的銷售面積增量。從結果來看，2021年至2025年全國城鎮住房需求預計增加69.1億平方米。其中，改善型需求貢獻最大，占比52.3%；其次是新增城鎮人口住房需求，貢獻43.8%；拆遷住房需求貢獻3.8%。也就是說，未來五年全國商品住宅年均銷售面積約13.8億平方米，較2020年水平下降11%。

房地產行業目前的困境：融資端和銷售端兩個堵點。

融資端：一是“三道紅線”加強對房企的資產規模限制，倒逼房企主動降杠桿。二是貸款集中管理制度約束了銀行對于房地產開發貸款的額度。此外，多地政府加強預售資金監管，避免房企挪用預售資金加杠桿，開發商資金調配能力下降。房地產融資大規模收緊，導致房企對銷售的依賴程度加大。

銷售端：1）多地加碼限購限貸政策；房貸利率上調、銀行放款周期拉長，居民購房能力受到抑制。2）9 月恒大事件發酵，購房者對期房竣工擔憂上升，觀望情緒加劇。3）下半年房企資金偏緊的過程當中，企業為盡快回籠資金加大促銷力度，致使部分城市房價下跌，房價上漲預期回落。4）房地產稅改革試點工作即將落地，部分購房者選擇暫時觀望。

房地產下行會有多嚴重？9月以來，對于房地產政策的糾偏主要圍繞三個方面：滿足合理住房需求、保交付、因城施策。我們結合這些政策調整，對2022年房地產數據進行測算。銷售方面，預計全年商品房銷售同比下降3%-6%。走勢上，銷售同比全年低點發生在2022年年初，后續伴隨銷售趨穩以及高基數減弱，銷售增速有望逐步回升。房地產投資方面，將房地產投資拆解為建安投資與土地相關費用兩個部分，施工保持韌性，土地購置疲弱，2022年房地產投資預計同比上行2-5%。走勢上，2022年一季度房地產投資增速將繼續下滑并進入負區間（倒逼各地調控政策進一步放松），5月下行至年內低點，下半年企穩并小幅反彈。

綜上所述，2022年一季度房地產銷售、開工以及房地產投資同比將進一步下行，并進入負區間。在“促進房地產業良性循環和健康發展”的大方向下，屆時各地調控政策可能會有進一步放松，若果真如此，則房地產各項數據有望在年中筑底回升，房地產行業大概率實現“軟著陸”。

編輯202102