地產(chǎn)板塊站上風口，節(jié)前最后一個交易日，天房發(fā)展、天保基建和海泰發(fā)展?jié)q停。昨日港股地產(chǎn)股、物業(yè)股持續(xù)走強，碧桂園一度漲超8%。

消息面上，央行自10月1日起下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別為2.6%和3.1%，此前分別為2.75%和3.25%。這也是時隔7年，首次下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率。據(jù)財聯(lián)社不完全梳理，近期地產(chǎn)利好政策頻出。

浙商證券分析師楊凡9月24日發(fā)布的研報中指出，上上周新房及二手房市場出現(xiàn)明顯的銷售數(shù)據(jù)反彈，全國30大中城市商品房成交面積331萬平，環(huán)比增長83.6%。后續(xù)政策放松力度進入新一輪調(diào)整，房企推貨量進入9-10月也會顯著加強。在各地因城施策的放松力度逐漸增加的情況下，市場筑底信號彈已經(jīng)打出，房企的銷售面積和金額絕對值出現(xiàn)顯著修復。

首創(chuàng)證券陳夢6月28日發(fā)布的研報中指出，定制家具處于地產(chǎn)后周期鏈條，行業(yè)需求釋放大約滯后商品房銷售1-2年。目前我國定制家具需求主要來源于新房裝修和存量房翻新，其中新房需求占據(jù)主導，存量房翻新需求占比呈提升趨勢。

陳夢指出，地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)直接影響定制家具估值。今年下半年定制家具需求回補預期強勁，集中度提升明確。業(yè)內(nèi)人士指出，裝修需求主次結(jié)構(gòu)切換下，定制家居公司有望擺脫新房銷售的周期依賴，成為與人均可支配收入高度掛鉤的消費股，估值獲得修復。

天風證券分析師范張翔9月25日發(fā)布的研報認為，家居裝修多為剛性需求，預計伴隨疫情影響減弱、地產(chǎn)交易企穩(wěn)，家裝需求或于Q3/Q4持續(xù)修復。

據(jù)弗若斯特沙利文統(tǒng)計，2021年中國家居零售市場規(guī)模約為3.48萬億，而且預計2021至2026年將保持5.6%的年復合增長率。國海證券(000750)分析師蘆冠宇4月14日發(fā)布的研報指出，截至2019年，中國定制家居市場滲透率為32%，對標發(fā)達國家的60%，滲透率具備近1倍增長空間。

海通證券分析師郭慶龍5月9日發(fā)布的研報指出，2021年我國家具制造業(yè)主營業(yè)務(wù)收入為8004.6億元，歐派家居(603833)/索菲亞(002572)/志邦家居(603801)/江山歐派(603208)/金牌廚柜(603180)的市場份額分別為2.6%/1.3%/0.6%/0.4%/0.4%。分品類來看，根據(jù)測算，2021年定制櫥柜、衣柜、木門的市場規(guī)模分別為1567、2503、1413億元。

渠道覆蓋度方面，陳夢指出，龍頭企業(yè)門店數(shù)量行業(yè)領(lǐng)先。從近幾年定制家具公司門店拓展情況來看，截至2022年一季度末，歐派家居門店數(shù)量7398家，索菲亞門店數(shù)量4138家，志邦家居門店3928家，金牌廚柜3162家。

首創(chuàng)證券指出，隨著恒大事件暴露出的大宗業(yè)務(wù)帶來的應收賬款危機凸顯，定制家具公司逐步控制大宗業(yè)務(wù)收入占比，至2021年末歐派家居、索菲亞、志邦家居與金牌廚柜大宗業(yè)務(wù)收入占比分別為18.23%、15.51%、33.95%和33.86%。

整裝大家居成為新的增長引擎。海通證券(600837)指出，家裝環(huán)節(jié)較多，流程冗長，專業(yè)壁壘較高。定制企業(yè)切入整裝渠道，縮短產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)實現(xiàn)多贏。此外，范張翔指出，目前頭部企業(yè)陸續(xù)推出包含了定制、軟體、家電等多元品類的促銷套餐，家居家電品牌強強聯(lián)合，體現(xiàn)了頭部企業(yè)規(guī)模化集采的優(yōu)勢、以及對供應鏈的整合能力。

范張翔指出，當前龍頭企業(yè)已進入發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢、擠出地方品牌的階段。疫情擾動下2022上半年家居龍頭收入依舊增長穩(wěn)健，龍頭顧家家居(603816)、歐派家居、喜臨門(603008)收入分別增長12.5%、18.2%、16.1%。范張翔看好有品牌力的頭部企業(yè)利用供應鏈優(yōu)勢進行產(chǎn)品整合，推動終端客單價提升；看好內(nèi)銷為主的家居龍頭，軟體板塊推薦喜臨門、顧家家居，定制板塊推薦歐派家居、索菲亞和志邦家居。

出口方面，陳夢指出，我國A股和H股上市的成品家具公司中出口占比均較高，其中夢百合、匠心家居、麒盛科技、海象新材、永藝股份(603600)、恒林股份等2016-2021年出口業(yè)務(wù)占整體營收比例均在約80%甚至以上水平。從增速端看，海象新材、夢百合(603313)、顧家家居出口業(yè)務(wù)增速領(lǐng)先，2016-2021年復合增長率分別為57.54%/35.94%/34.21%。

隨著下半年海運運力釋放、原材料壓力減小及人民幣貶值，范張翔認為家居出口龍頭抗風險能力強，率先布局海外產(chǎn)能，生產(chǎn)供應穩(wěn)定性較強，在海外市場的競爭優(yōu)勢進一步加強。建議關(guān)注出口占比高的家居龍頭敏華控股、顧家家居，細分賽道龍頭共創(chuàng)草坪，單品類滲透率提升的匠心家居、浙江自然和麒盛科技。

此外，陳夢指出，據(jù)Euromonitor統(tǒng)計的零售數(shù)據(jù)，當前我國室內(nèi)家居產(chǎn)品銷售渠道結(jié)構(gòu)中，家居裝飾裝修等專業(yè)渠道占比接近70%。線下專業(yè)渠道商尤其是大型連鎖類家居賣場憑借一站式多品類覆蓋與海量數(shù)據(jù)支撐將持續(xù)占據(jù)家居零售主導。建議關(guān)注數(shù)字化轉(zhuǎn)型領(lǐng)先的居然之家、美凱龍等。

值得注意的是，近年來，整個定制家居板塊的股價皆受到一定沖擊，市值出現(xiàn)下滑。其中，索菲亞自去年2月18日以來的階段高點迄今股價累計最大跌幅達54%。