隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展，買房人不再簡單滿足于“一宅一生”，對產(chǎn)品質(zhì)量高、配套設(shè)施全、社區(qū)服務(wù)好的“好宅”需求增大。從有居到優(yōu)居，十年來大家對居住品質(zhì)的要求也在不斷提升，不僅尋求居住面積的增加，還關(guān)注居住環(huán)境的改善。然而在房屋買賣的過程中卻也產(chǎn)生了不少痛點(diǎn)，在相關(guān)部門不斷優(yōu)化政策的同時(shí)，企業(yè)平臺也在積極配合進(jìn)行業(yè)務(wù)創(chuàng)新，改善服務(wù)流程和體驗(yàn)，促進(jìn)房屋交易順暢進(jìn)行。

住房面積在增加

改善性置業(yè)成“新剛需”

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1994年我國城鎮(zhèn)居民人均住房面積是15.7平方米，2020年城鎮(zhèn)居民人均住房面積已經(jīng)達(dá)到了38.6平方米。

貝殼研究院市場分析師劉麗杰介紹，從住房流通市場上來看，一、二線重點(diǎn)城市進(jìn)入“換房”階段，首次改善性置業(yè)、再次改善性置業(yè)以及旅居需求成為“新剛需”，不少人通過存量市場流通實(shí)現(xiàn)“以小換大”“以老換新”“以遠(yuǎn)換近”。

調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，在過去一年的所有購房需求中，改善性需求占比約為54%，其中改善換新房的需求占比超過30%。貝殼研究院交易數(shù)據(jù)顯示，居民購買大戶型、低樓齡房源的占比增加。2022年前三季度貝殼重點(diǎn)50城二手房成交中，90-140平方米中戶型以及140平方米以上大戶型房源成交占比分別較2020年提高5個(gè)、1個(gè)百分點(diǎn)；樓齡在5年以下的高品質(zhì)次新房源成交占比較2020年提高6個(gè)百分點(diǎn)。

除了想擁有寬敞的房屋空間之外，大家也更加注重居住環(huán)境的改善。劉麗杰認(rèn)為，在“住得更好”的需求下，未來房屋品質(zhì)的維度將會擴(kuò)展，對房屋的方位、結(jié)構(gòu)、材質(zhì)、空間、功能、使用、個(gè)性化等屬性綜合定義，裝配式建筑、智能家居等產(chǎn)業(yè)將迎來巨大發(fā)展空間。物業(yè)管理從粗放發(fā)展走向?qū)I(yè)化、智能化。城市更新、房屋改造等方面也孕育巨大的市場機(jī)會。

購房政策在優(yōu)化

降低換房成本加快需求釋放

在市場潛在機(jī)會中，各地限購政策的優(yōu)化更有助于釋放更多的住房需求，帶動(dòng)住房交易增長。劉麗杰介紹，從今年以來部分城市優(yōu)化限購政策后的市場表現(xiàn)看，杭州、蘇州、西安、成都、合肥等重點(diǎn)城市在5月先后放松限購，5、6月這類城市二手房成交套數(shù)環(huán)比均有明顯回升。

降低房貸利率、放松限貸政策等信貸政策的優(yōu)化，有利于降低居民購房成本，減輕購房壓力，促進(jìn)剛需及改善性住房需求的釋放。

房貸利率方面，根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測，截至9月重點(diǎn)103城市二手房主流首套、二套房貸利率較去年9月高點(diǎn)下降159個(gè)、108個(gè)基點(diǎn)。9月29日人民銀行、銀保監(jiān)會決定階段性放寬2022年6-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市首套住房貸款利率下限,年底前這類城市房貸利率將進(jìn)一步下調(diào)，保守估計(jì)會降到與經(jīng)營貸類似的3.6%-3.7%的水平。

限貸政策優(yōu)化包括降低首付比、取消“認(rèn)房認(rèn)貸”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年以來，包括蘭州、貴陽、銀川等在內(nèi)的近60個(gè)城市首套房商貸首付比例下調(diào)至20%；超過40個(gè)城市二套房商貸首付比例下調(diào)，其中超30個(gè)城市下調(diào)至30%，如南寧、長春、蘭州等。

鄭州、貴陽、太原等超40個(gè)城市取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，對于已結(jié)清相應(yīng)貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買住房的，按照首套房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

此外，9月底財(cái)政部發(fā)布換房退稅的新政，也有利于降低換房成本、加快改善性需求的入市節(jié)奏。

交易流程在簡化

帶押過戶讓房屋買賣更便捷

今年以來，在多項(xiàng)利好下，二手房交易市場逐漸回暖，提高二手房交易效率已成各個(gè)城市樓市政策的熱點(diǎn)方向。

貝殼研究院的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，居民“賣一買一”置換新房的需求越來越主流。9月23日北京出臺新規(guī)，將二手房交易“連環(huán)單”由過去的串聯(lián)辦理調(diào)整為并聯(lián)辦理，“連環(huán)單”家庭賣出、買入房屋，不僅可同步進(jìn)行購房資格核驗(yàn)，還可同時(shí)申請辦理購房貸款、繳稅及不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，提高了二手房交易效率。

據(jù)了解，2021年4月，北京鏈家交易中心作為試點(diǎn)機(jī)構(gòu)，開始“連環(huán)單”業(yè)務(wù)的并行辦理。北京鏈家方面表示，目前公司連環(huán)單網(wǎng)簽占比穩(wěn)定在10%-13%之間，“連環(huán)單”試點(diǎn)業(yè)務(wù)并行辦理以來，交易流程效率和客戶體驗(yàn)都得到明顯提升。

“帶押過戶”則讓二手房交易免去了提前還貸以注銷抵押登記的環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)貸款資金到賬與產(chǎn)權(quán)過戶登記、抵押權(quán)注銷和設(shè)立登記同步辦理，可以大幅縮短交易時(shí)間，降低交易成本，提升交易效率和便利度。

8月17日，濟(jì)南市多部門宣布推出二手房“帶押過戶”，存在抵押但要上市交易的房產(chǎn)，不用先歸還原來的貸款就可以完成過戶、抵押、發(fā)放新貸款。目前該模式已在建行、工行、北京銀行等多家銀行試點(diǎn)成功。9月15日，中國人民銀行廣州分行也發(fā)文鼓勵(lì)二手房“帶押過戶”模式；深圳也在今年7月完成了深圳市首例“公證提存+免贖樓帶押過戶”二手房交易服務(wù)。為保障買賣雙方、抵押權(quán)人的權(quán)益，上述三城市在施行該模式時(shí)均引入了公證處。

相關(guān)部門聯(lián)動(dòng)機(jī)構(gòu) 創(chuàng)新二手房交易模式

除了相關(guān)部門聯(lián)動(dòng)機(jī)構(gòu)作出的便捷二手房交易的模式創(chuàng)新，也有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從企業(yè)層面針對市場痛點(diǎn)進(jìn)行了業(yè)務(wù)創(chuàng)新。

近日，貝殼找房青島站推出“優(yōu)鮮賣”模式。這一模式需要“賣一買一”的購房者與開發(fā)企業(yè)、貝殼簽訂三方協(xié)議，與開發(fā)企業(yè)簽訂新房認(rèn)購協(xié)議，并與貝殼平臺合作經(jīng)紀(jì)公司簽署房源加速售賣協(xié)議。三方約定舊房售賣時(shí)間周期，在此期間，開發(fā)企業(yè)幫助購房者鎖定意向房源，貝殼平臺合作經(jīng)紀(jì)公司則幫客戶通過線上流量傾斜、經(jīng)紀(jì)人端線上線下聚焦推廣加速舊房銷售。

新的業(yè)務(wù)模式給了購房人更大的選擇權(quán)并降低違約風(fēng)險(xiǎn)，若舊房成功售出，其可以辦理接下來的新房購買流程；若舊房未售出，則開發(fā)商退還定金，客戶無需承擔(dān)違約風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)了解，這一模式已在青島市十幾家樓盤落地。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，“優(yōu)鮮賣”模式直擊“賣舊買新”痛點(diǎn)，契合多方利益，對于著急買賣房子的消費(fèi)者、想要加速去化的開發(fā)商、想要按揭投放穩(wěn)定的銀行、希望提升市場穩(wěn)定性的地方政府而言，都是比較好的模式，切中了當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在的要害。

此外，貝殼找房打造了綜合性房產(chǎn)交易線下服務(wù)中心“簽約服務(wù)中心”。在簽約前，該中心可提供資質(zhì)審核、交易咨詢等服務(wù)；在簽約中，提供合同講解、可核查范圍內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)告知等服務(wù)；在簽約后，提供線上貸簽、引入第三方資金存管等服務(wù)，部分城市有銀行經(jīng)理駐點(diǎn)，可即時(shí)提供貸款。簽約服務(wù)中心的貸款專員、權(quán)證專員能夠?yàn)榻?jīng)紀(jì)人提供用戶的購房資質(zhì)、貸款情況、評估詢值、稅費(fèi)計(jì)算等咨詢服務(wù)。

2021年年底，濟(jì)南不動(dòng)產(chǎn)登記中心宣布全國首創(chuàng)的不動(dòng)產(chǎn)登記“云柜臺”正式入駐貝殼濟(jì)南站后，線上申請、遠(yuǎn)程審核，讓居民足不出戶、24小時(shí)都可以辦理過戶手續(xù)。與貝殼簽約服務(wù)中心連接后，正式形成了從簽約、交易、繳稅到登記，全程網(wǎng)上辦理的流程。

文/宋霞

編輯202202