我國城市高質(zhì)量發(fā)展的“頂層設(shè)計(jì)”出爐。

8月28日，《中共中央國務(wù)院關(guān)于推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》對外公布。細(xì)看這份文件，涉及城市群一體化、都市圈建設(shè)、增強(qiáng)超大特大城市綜合競爭力等多個(gè)話題，勾勒出了我國城市發(fā)展的未來藍(lán)圖。

值得注意的是，《意見》多條內(nèi)容與房地產(chǎn)行業(yè)緊密相關(guān)，包括激活城市存量資源潛力、推進(jìn)“好房子”建設(shè)、城中村和危舊房改造、房屋安全體檢等。專家表示，意見對新一輪城市發(fā)展和地產(chǎn)新模式構(gòu)建，具有積極的導(dǎo)向作用。

再提盤活存量資源

今日公布的《意見》強(qiáng)調(diào)，城市是現(xiàn)代化建設(shè)的重要載體、人民幸福生活的重要空間。我國城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段，轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。

這與7月15日召開的中央城市工作會(huì)議導(dǎo)向一致。經(jīng)過多年高速發(fā)展，我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期，轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期；從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段，轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段，這是把握城市發(fā)展工作的核心背景。

關(guān)于城市發(fā)展的未來目標(biāo)，《意見》提出，到2030年，現(xiàn)代化人民城市建設(shè)取得重要進(jìn)展，適應(yīng)城市高質(zhì)量發(fā)展的政策制度不斷完善，新舊動(dòng)能加快轉(zhuǎn)換，人居品質(zhì)明顯提升，綠色轉(zhuǎn)型深入推進(jìn)，安全基礎(chǔ)有力夯實(shí)，文化魅力充分彰顯，治理水平大幅提高；到2035年，現(xiàn)代化人民城市基本建成。

廓清城市發(fā)展整體目標(biāo)之余，這份文件數(shù)次提及房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容。

《意見》表示，要全面摸清城市房屋、設(shè)施、土地等資產(chǎn)資源底數(shù)。改造利用老舊廠房、低效樓宇、閑置傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施等存量房屋，建立與建筑功能轉(zhuǎn)換和混合利用需求相適應(yīng)的規(guī)劃調(diào)整機(jī)制。加強(qiáng)和規(guī)范存量城市基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)管理，提高運(yùn)行效能。優(yōu)化產(chǎn)權(quán)歸集、整合、置換和登記政策，盤活利用存量低效用地。

自去年以來，盤活存量土地一直是中央的重要政策。2024年6月份，針對其中存在的利用難、轉(zhuǎn)讓難、收回難等問題，自然資源部會(huì)同國家發(fā)展改革委等部門，還研究出臺(tái)了妥善處置閑置存量土地的18條政策措施。

今年6月份，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議還提出，要對全國房地產(chǎn)已供土地和在建項(xiàng)目進(jìn)行摸底，進(jìn)一步優(yōu)化現(xiàn)有政策，提升政策實(shí)施的系統(tǒng)性有效性，多管齊下穩(wěn)定預(yù)期、激活需求、優(yōu)化供給、化解風(fēng)險(xiǎn)，更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

各地也在加快閑置土地收儲(chǔ)的步伐。中指研究院發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，截至8月18日，全國各地公示擬使用專項(xiàng)債券，收儲(chǔ)存量閑置土地的數(shù)量已超4300宗，擬收儲(chǔ)用地面積超2.2億平方米，總金額超5500億元。

業(yè)內(nèi)專家表示，對全國房地產(chǎn)已供土地和在建項(xiàng)目進(jìn)行摸底，有助于優(yōu)化配套政策，加快收儲(chǔ)專項(xiàng)債的推進(jìn)。目前專項(xiàng)債收儲(chǔ)主要集中在“自審自發(fā)”試點(diǎn)地區(qū)，若未來非“自審自發(fā)”地區(qū)也能實(shí)現(xiàn)突破，將進(jìn)一步提振市場預(yù)期。

全面提升住宅品質(zhì)

與房地產(chǎn)有關(guān)的第二大要點(diǎn)，是推進(jìn)“好房子”建設(shè)、以及城中村改造等。

《意見》指出，要加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，更好滿足群眾剛性和多樣化改善性住房需求。全鏈條提升住房設(shè)計(jì)、建造、維護(hù)、服務(wù)水平，大力推進(jìn)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”建設(shè)。實(shí)施物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)。穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造，支持老舊住房自主更新、原拆原建等。

自今年《住宅項(xiàng)目規(guī)范》實(shí)施以來，建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，已成為房地產(chǎn)行業(yè)的共識(shí)。值得注意的是，住宅品質(zhì)不僅針對新房，我國大量存量住宅，也要通過改造、拆建等方式，提升房屋安全系數(shù)和質(zhì)量。

其中，老舊住房自主更新、原拆原建，是目前越來越普遍的現(xiàn)象。原拆原建是老舊小區(qū)改造的全新模式，指的是在拆除原有房屋后，按照原有的規(guī)模、樣式等在原地重建，是政府補(bǔ)貼的民生共建工程，以實(shí)現(xiàn)居住品質(zhì)的質(zhì)變。

今年6月，上海市靜安區(qū)彭一小區(qū)舊住房成套改造項(xiàng)目正式啟動(dòng)回搬，標(biāo)志著上海建筑體量最大、居民戶數(shù)最多、情況最復(fù)雜的非成套舊住房拆除重建改造項(xiàng)目圓滿完成。在南昌等多個(gè)城市，也出現(xiàn)了一批原拆原建成功的案例。

在業(yè)內(nèi)看來，包括原拆原建在內(nèi)，城市更新將是當(dāng)前和今后的重要工作。中央此前印發(fā)的《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見》，也要求轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式，大力實(shí)施城市更新，打造宜居、韌性、智慧的城市。

《意見》與房地產(chǎn)關(guān)系密切的第三點(diǎn)，是房屋和市政基礎(chǔ)設(shè)施安全。

文件指出，要建立房屋安全體檢、房屋安全管理資金、房屋質(zhì)量安全保險(xiǎn)等房屋全生命周期安全管理制度。嚴(yán)格限制超高層建筑，增強(qiáng)高空消防能力。實(shí)施城鎮(zhèn)預(yù)制板房屋治理改造行動(dòng)和地震易發(fā)區(qū)房屋設(shè)施加固工程。加強(qiáng)群租房整治等。

關(guān)于房屋體檢等方面的政策，是自去年住建部宣布“研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)這三項(xiàng)制度”后，開始備受業(yè)內(nèi)外關(guān)注的。據(jù)悉，上海等22個(gè)城市正開展試點(diǎn)，構(gòu)建全生命周期的房屋安全管理長效機(jī)制。

給城市房屋進(jìn)行定期體檢、修復(fù)、養(yǎng)老，是我國住宅年齡逐步提升后的必然要求。與此同時(shí)，這也代表市場規(guī)模將非常廣闊。有專家曾表示，若持續(xù)開展全國性的房屋養(yǎng)老，對存量房屋規(guī)模化“體檢”，市場規(guī)模將近千億元。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，本次意見實(shí)際上是對此前中央城市工作會(huì)議的細(xì)化，明確了城市的功能定位，也涉及激活存量資源、城市更新、危舊房改造等諸多房地產(chǎn)內(nèi)容。總結(jié)來講，未來城市發(fā)展的目標(biāo)非常清晰，即“創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧”，意見對我國新一輪城市發(fā)展，具有非常積極的導(dǎo)向作用。