2025年8月9日，是居然智家（000785.SZ）董事長汪林朋的出殯日。十二天前，居然智家發布公告，宣布其在家中不幸身故，公司股價當日開盤觸及跌停。

這是7月以來第二位離世的頭部家居公司創始人。7月17日，成立24年的靚家居創始人曾育周離世。次日，該公司全國百家門店集體閉店，公司宣布停止經營。

他們的離世，讓李騫倍感唏噓。他是中國室內裝飾協會裝修零售工作委員會執行主席，深耕家居行業多年。

李騫還記得，2024年1月自己與曾育周的一次會面中，曾對他說：“我從來沒有像今天這樣，有一種無力回天的感覺。”

“曾育周是一個很驕傲、樂觀的人，因此他的離世我是很意外的。但這個生意對他來講，已經進入到一種絕境。”李騫對南方周末記者說。

這種高壓似乎彌漫在整個家居行業。被市場譽為“北居然、南紅星”的紅星美凱龍（601828.SH 1528.HK）創始人也在2025年5月出事。7月，富森美（002818.SZ）董事長劉兵出事。

此外，曾被稱為“家裝第一股”的東易日盛（*ST東易，002713.SZ），在兩年累計虧損10億元后資不抵債，2024年5月深交所對其下發關注函。超半數家居企業2025年上半年虧損，其中紅星美凱龍預虧最高達19.2億元。

“地段，還是地段”

2025年7月19日，佛山市政協委員、佛山市設計聯合會會長羅杰在朋友圈發文，悼念曾育周。

“他才53歲，是中國家居行業第一代經銷商。”羅杰對南方周末記者說。1998年，26歲的曾育周代理東鵬瓷磚，由此進入建材行業，三年后創辦靚家居品牌。

1998年是中國住房制度改革的開端。當年，國務院發布《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，住房實物分配被取消，實行住房分配貨幣化。“全面房改”使得房地產建設開發進入快速發展期。

據統計，1998年-2004年商品住宅建設投資額平均年增幅達28.4％。在此前后，包括靚家居在內的多個家居品牌興起，如車建興在1994年創辦紅星美凱龍的前身——紅星家具集團有限公司，汪林朋在1999年成立居然之家（2024年12月公司名稱從居然之家改為居然智家），劉兵在2000年于成都創立富森美等等。

“家居行業與房地產同頻度非常高。”李騫表示。在他入行二十多年以來，見證了家居行業的重大變化。

首先，國際化家居企業進入中國，以百安居、家得寶為例，他們在1990年代末期進入中國市場，商業模式近似于“進回來再賣掉”的建材超市。“百安居整個鏈條很長，他們的產品、供應鏈、銷售都是自己的。這意味著它沒有動員整個產業的力量，速度起不來。”

與國外模式要解決一整條產業鏈不同，本土模式解決的是“點”的問題——場景。“在過去市場紅利時代，大量消費者希望到品牌集中的市場去選品。品牌本身也帶來了流量，這樣賣場就有了場景價值，形成產品展示和產品銷售的良性閉環。”

李騫認為，對于賣場而言，核心商業模式就是收租，某種程度就是房地產模式。而蓋樓是很快的，招商也是很快的，賣貨則由品牌企業或者品牌代理商完成。所以，當時的家居賣場，能迅速實現規模化。

其中，“南紅星、北居然”兩大企業又各有不同。紅星美凱龍過去采用的是“買地自建”的重資產模式，其自有物業比例最高達到六成。居然之家采用租賃業務的輕資產模式，租賃占比超過八成。

這一階段家居賣場賺取的是商戶租金、物業管理費、運營等費用，也被稱為“二房東”。這與商業地產模式十分相似，區別在于銷售的產品。這在過去被認為是最穩健的環節，因為并不參與商品的終端銷售，主要是通過收取租金來實現創收。

以居然之家、紅星美凱龍為例，兩家公司的租金收入都超過營收總額的50%，紅星美凱龍2024年這部分收入占營收比重仍然達到68%。羅杰還記得，在整個行業依托房地產高速增長期，家居賣場的總經理們可謂風光無限，拉開抽屜，里面甚至有商戶送的金條。

“他們把自己的賣場品牌塑造成功了，消費者認為到居然之家、紅星美凱龍等家居建材賣場買東西有保障，下游品牌自然蜂擁而至。還是那句話——‘地段，還是地段’。”羅杰說。

2016年，萬達在全國擁有190家購物中心，紅星美凱龍擁有200個家居MALL，居然之家的全國門店數量為162家。當時，家居賣場甚至都不用去迎合消費者，它們只要擁有場景，消費者自然會根據地標效應前往。

2010年-2020年，全國房地產年銷售面積從9億平方米增長至17億平方米，家居、建材等行業紅利不斷。除了老牌家居企業，歐派家居、索菲亞等新家居品牌也不斷涌現。

“但當地產出現問題后，大家才突然發現，整個家居建材，包括設計裝飾行業，產能都出現了過剩。”李騫說。

除了大環境外，接受南方周末記者采訪的多位受訪者均認為，電商的興起，以及裝修公司規模不斷壯大，讓消費者擁有了更多選擇，同時讓賣場模式的家居企業失去了場景帶來的超級紅利。

根據居然智家2024年財報數據，核心業務“租賃管理”收入占比從2019年的82%跌至46.06%，商戶退租率超過30%。

“當別人緊縮的時候我要擴張”

在李騫看來，房地產隨著調控起起伏伏，家裝行業也已經被敲響很多回警鐘。每一次房地產調控，成就了一批家居企業，也讓一批家居企業死亡。2014年，家具品牌華源軒兩次沖擊IPO失敗，因擴張過快資金鏈斷裂。

但類似的故事仍然在發生。2018年，紅星美凱龍成為家居行業首個A+H股企業，市值合計超過千億元。在已經涉足房地產開發業務的基礎上，這一年，車建興以2.2億元收購一家電影公司，還曾擁有過20家影城，一度被電影行業人士評價為“外行別來湊熱鬧”。此外，他還進軍新能源汽車領域。

車建興曾在2018年接受《艾問企投家》視頻采訪時提出，“當別人緊縮的時候我要擴張”。2020年，他以47億元接盤了融創手中持有的金科股份。此時，紅星美凱龍的負債率已經超過70%。

同樣在寒冬中選擇逆勢擴張的，還有靚家居、東易日盛、住范兒等家居企業，他們依然在加速開店。2019年至2021年，靚家居門店數量從100家擴張到160家。東易日盛新增門店達120家。與此同時，東易日盛資產負債率在這三年間，從74.37%上升至97.13%。

在房地產高歌猛進的階段，誰的速度更快，誰就能把規模做得更大，市場份額增大，成本由此降低。包括靚家居在內，曾推出的口號包括“一周一個店”。直到2022年，靚家居還推出了用“低毛利換規模”的策略。

李騫指出，家居企業在過去享受到紅利，被社會追捧，加深了其對擴張的執念。

與收租的居然智家等賣場模式不同，靚家居的商業模式是“整裝全包”“拎包入住”。早在2008年，靚家居曾推出388元/㎡的套餐，這種以平方米計算價格的模式，在當時一度轟動市場。

羅杰還記得，從2002年開始，圍繞著“精裝房”陸續有過相關文件發布。2016年，浙江、山東、河南、上海、天津等地發布相關意見，鼓勵、推廣精裝房、成品房。

“精裝房”看起來十分貼合靚家居的商業模式。這家公司成立以來，主打的商業模式是“整裝全包”模式。收費主要根據面積和品牌來決定，譬如套內面積70平方米的整裝全包約10萬元，如果需要升級，根據插座、櫥柜等品牌進行價位的升級。

綜合過去的媒體報道，從2016年開始，靚家居與萬山地產、海逸集團等多家房地產公司進行合作，為業主提供從購房到入住的一站式優質化體驗。2021年后，這家公司推出“15天極速交付”的口號，并且以開發商訂單為主。

精裝房概念提出時，羅杰就曾向建材家居以及做裝修的朋友提醒過：“這個政策看上去很好，但是實際操作中，錢在地產公司手里，一定會倒過來，變成地產公司對所有供應鏈盤剝的工具。”

在他看來，這類公司承攬精裝房業務后，什么時候能拿到回款會成為一個未知數。

隨著多家地產開發商陸續出現資金問題，壓力隨之一級一級往下壓。據靚家居發布的債權人信息登記表，主要分為：供應商、項目經理及工人債權信息登記、門店客戶債權三類。

靚家居的供應商在接受《經濟觀察報》記者采訪時表示，回款速度最開始是一周，從2023年開始變慢，進入2024年以后，幾個月都處于“沒錢打款”的狀態。

另一家家居公司“住范兒”也試圖通過大規模擴張搶占市場份額，在北京、上海開設大型實體門店。單店耗資過億元。但在2025年6月，這家公司資金鏈斷裂，北京、上海八百多個裝修項目停工，拖欠供應商貨款上千萬元。

“企業不要盲目去擴張，要留有足夠多的錢。”李騫說。

顯然，這些企業都沒有做到。

截至2025年一季度末，居然智家現有貨幣資金為21.52億元。同期的短期借款約18.75億元，一年內到期的非流動負債約28.16億元。公司短期債務合計約46.92億元，長期債務約146.09億元，合計達193.01億元。

同期，紅星美凱龍短期借款和一年內到期的非流動負債合計達80.76億元，公司短期償債能力指標已連續四年惡化。

“過度金融化”

一位業主對南方周末記者表示，自己向靚家居繳納了10萬元費用，但工程并未完成，還有業主表示，“靚家居需要提前支付50%才會開工，有的業主好幾萬都交了，只拉了個水表。”

需要提前支付一定比例的預付款，才能開工，這是行業多年形成的結算模式。消費者支付了一定比例費用后，家裝公司再啟動流程，進行材料采購、人員配置等。

但這些提前收進家居公司口袋的預付款，是否會運用在對應的訂單上？多位受訪者對南方周末記者表示：“這一部分是沒有監管的，完全取決于企業的自覺。”

李騫表示，很多公司會認為，這是自己賬上的錢可以隨意支配，有的企業就拿去開店擴張。

“一年下來，你收入一億，看著賬上都是錢。但支出可能1.1億元，（那就）虧1000萬。這些預收款沒有核算清楚的話，惡性循環，負債就會越來越多。”李騫說。

2025年6月，試圖通過大規模擴張搶占市場份額的住范兒發文表示，公司“資金遇到挑戰，裝修和團購訂單無法正常履約”。

住范兒還推出了“裝修貸”業務。評估好客戶的裝修費用后，業主向銀行貸款，款項會直接劃給住范兒，用于支付裝修費用。等到公司爆雷，業主們發現，裝修沒有完成，但自己的裝修貸還需要繼續償還。

2017年開始，居然之家開始進軍金融業，手握小額貸、消費金融、第三方支付、跨境支付等六個牌照，圍繞居然之家產業鏈，為工廠、商戶、消費者等逾600萬客戶提供包括保理、經營貸、消費貸和股權投資等服務。

《北京商報》2017年的一篇報道中提到，這意味著居然之家將告別單一的物業收租模式，通過金融杠桿的力量，形成與合作伙伴一同抱團發展的格局。

根據居然智家財報數據，2023年，公司發放貸款余額總計1.08億元。其中，流水貸逾期合計5337.5萬元，經營貸逾期合計2606.1萬元，員工貸逾期合計16.7萬元，消費貸逾期合計4.4萬元，各產品合計逾期7964.6萬元。

2024年，北京市地方金融管理局對居然之家小額貸款下發了行政處罰決定書。因“小額貸款公司超越經營范圍從事金融業活動”，合計罰沒133.5萬元。

2025年8月13日，居然智家證券部人士在電話中對南方周末記者表示，目前公司經營狀況一切正常。

在互聯網上，依然能找到靚家居“0息裝修，輕松換新家”的宣傳頁面，凡在靚家居簽單合作貸款，會給予業主利息補貼，靚家居就是要讓業主實現用銀行的錢，裝自己家的小目標。

此外，2024年，靚家居推出了超級質價比的“688元/㎡全包+0元設計”的裝修套餐，用公司的話來說——“價格穿越十年前”。

羅杰表示，業內評估這個價格，靚家居每平方米至少虧200元。

“依然是想用低價搶市場，想要擴大市場份額，但是實際上做不到對市場的壟斷。用后面的錢去貼前面的窟窿，貼到后面，就沒有錢了。”羅杰說。

李騫提到，現在已經有一部分裝修公司開始了自我監督，比如收到用戶的款項最多只能存定息。還有的選擇與保險公司合作，由保險公司進行擔保，“過去保險公司是不愿意的，但現在這個模式也開始嘗試”。